築年数が30年・40年を超えた賃貸アパートを所有しているが、空室が一度出ると次の入居者が決まりにくくなってきた・・・とお悩みのオーナー様も少なくはないと思います。
この空室対策として室内リフォーム・外壁等の大規模修繕を行っていくべきか、いっそのこと建物を建替えてしまった方が良いのか、賃料を下げることによって築浅のライバルと戦うべきなのか・・・。
本日は築古アパートの運用について考えていきましょう。

2021年と2023年を比較すると、建築資材の高騰や労務費の上昇によって、2年間で建築コストは約2～3割上昇しているとも言われています。また、実際にアパートを建て替える際は、現入居者への立退き費用等も考えなければならず多額のコスト負担となります。
しかしながら、物件の立地や周辺相場・賃貸需要・地域状況を調査した上で、時代のニーズに合った建物を建てることが出来れば、不動産を相続する次世代の方も安心して引き継げる有益な資産となるでしょう。

空室の募集をするときに今よりも下げた賃料を提示すれば、物件自体への反響は一時は増えるかもしれません。ただ、市場に出回る物件自体は年々供給数が増えていく中、そして「入居者のニーズが変化する」中で家賃を引き下げて入居を待つという選択を行うと、退去者が出るたびに収入が減少していく悪循環となります。また、空室数が恒常的に多くなることで、今後相続が発生した時に貸家建付地評価減等が十分使う事が出来ずに相続税が割高になる可能性もありますので注意が必要です。

建替えには多額の費用がかかる、賃料の引き下げは空室率の上昇につながる。では、「改修工事」という選択肢はどうでしょうか。
改修工事と一言で言っても、室内外の設備入替からリフォーム・リノベーション・外壁塗装工事まで様々な工事が想定されます。
当然、これまでのメンテナンス状況により建物の状況が違いますが、間取り変更を含むリノベーションや共用部分の改善等を含め、バランスを考えた再投資を行う事で他物件と差別化を図っていく事が可能になります。場合によっては柱や躯体の一部を残してフルリノベーションを行う事で建物を生まれ変わらせる事も出来ます。フルリノベーションを行ったとしても、築年数自体を変える事は出来ませんが、室内だけでなく建物自体の印象も大きく変える事が出来るので、新しい入居者層の確保が期待出来ます。
重要なのは、改修工事を行うにしても新築建替と同様に、どのような賃貸ニーズがあるのか・賃料がどの程度取れるのか、という点をしっかりと検討し、必要な工事内容を取捨選択していく必要がございます。

上記の選択肢のほかにも、「保有資産を組み替える」という考え方もございます。築年数が経過し、空室でお悩みのオーナー様がいらっしゃいましたら、是非一度ご相談下さい。

※記事引用元 (株)財産ドック　愛媛松山センター株式会社みのり商会
ご自身の保有財産を長いスパンで見ながら次世代へベストな状態で引き継いでいく。
「不動産相続」「土地の有効活用」など、皆様の財産を健全に維持するためにも、みのり商会にご相談ください。