マンション相続税評価の計算
分譲マンションの評価額は市場価額の6割に！
昨年も取り上げた分譲マンションの評価方法の変更ですが、今年の1月1日から適用が始まりました。
今回は、実際に市場価格が8,000万円と言われる区分所有マンションを例に挙げてお伝えすると、従来は、約2,500万円の相続税評価でしたが、新たな計算方法で行うと約4,642万円となりました。国税庁の方針として区分所有マンションを時価の6割程度で調整するというものでしたが、計算を行うと正にそれと近しい金額になります。
まずは区分所有マンションをお持ちの方がいらっしゃいましたら、新しい評価方法によって従来とどの程度相続税評価額が変わるのか、検証してみることをお勧め致します。
又、今回の評価方法の見直しに限りませんが、相続に関する法改正・税制改正は毎年の様に行われますので、ご自身の財産の定期的な健康診断をお勧め致します。
試算の条件と価額の計算方法 ※計算方法詳細は国税庁HPをご覧ください。
＜計算の条件＞
築10年／30階建（物件の所在階：10階）／敷地持分狭小度は0.16とする
家屋固定資産税評価額：1,200万円 土地価額：1,300万円
価額＝区分所有権の価額（①）＋敷地利用権の価額（②）
①従来の区分所有権の価額※ × 区分所有補正率
※家屋の固定資産税評価額×1.0
②従来の敷地利用権の価額※ × 区分所有補正率
※路線価を基とした1㎡あたりの価額×地積×敷地権の割合（共有持分の割合）
「区分所有補正率」は「1.評価乖離率」「2.評価水準」「3.区分所有補正率」の順番に計算します。
1．評価乖離率
評価乖離率＝A＋B＋C+D+3.220
Ａ：一棟の区分所有建物の築年数×▲0.033
※建築の時から課税時期までの間（1年未満の端数は1年）
Ｂ：一棟の区分所有建物の総階数指数×0.239（小数点以下第4位切捨て）
※総階数（地階は含まず）を33で除した値（小数点以下第4位切捨て）
Ｃ：一室の区分所有権等に係る専有部分の所在階×0.018
Ｄ：一室の区分所有権等に係る敷地持分狭小度×▲1.195（小数点以下第4位切り上げ）
2．評価水準
評価水準（評価乖離率の逆数）＝ 1 ÷ 評価乖離率
3．区分所有補正率
| 区分 | 区分所有補正率 |
|---|---|
| 評価水準＜0.6 | 評価乖離率×0.6 |
| 評価水準≦0.6≦1 | 補正なし（従来の評価額で評価） |
| 1＜評価水準 | 評価乖離率 |
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評価方法の見直しに限りませんが、相続に関する法改正・税制改正は毎年の様に行われます。まずは早い段階で土地・マンションの取扱い経験が豊富な弊社にご相談ください。
※記事引用元 (株)財産ドック 愛媛松山センター株式会社みのり商会
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